GUIA DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Ter casa própria é um dos grandes objectivos de maioria de todos nós,implicando geralmente decisões muito importantes.

“A necessidade de recorrer ao crédito” é geralmente o passoa dar, sendo necessário estar informado(a) de alguns conceitosbásicos, tais como taxa de esforço, finalidades, regimes de crédito, tipos de taxa e de prestações.
Depois de ter verificado qual a solução de financiamento adequada ao seu caso, há que passar à “Formalização do processo”, para o que necessita de ser esclarecido(a) acerca dos seguros a subscrever, dos documentos necessários e dos custos decorrentes.
Existem também importantes “Benefícios fiscais e parafiscais”, nomeadamente os obtidos com a dedução à colecta do IRS dos juros e amortizações do capital.
E, finalmente, após ter o seu empréstimo concedido e o seu desejo realizado, encontrará ainda neste guia “Conselhos finais” sobre os últimos aspectos que é conveniente considerar.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Depois de ter decidido qual a casa que vai comprar, é conveniente realizar um contrato de promessa de compra e venda, no qual as partes, o vendedor e o comprador, se comprometem a realizar o contrato definitivo de transmissão de propriedade nas condições acordadas. Neste contrato, que deverá conter as assinaturas reconhecidas presencialmente pelo notário, os elementos a referir são os seguintes:
! Identificação do(s) promitente(s) comprador(es) e vendedor(es)
(nome, estado civil, número fiscal, morada); Identificação do imóvel, incluindo a descrição na Conservatória do Registo Predial e a respectiva inscrição matricial registada na Caderneta Predial; Menção expressa à licença de habitação/construção do imóvel; Preço de venda acordado (montante, data e forma de pagamento, incluindo o montante do sinal e das entregas intermédias, se existirem, bem como o recurso ou não ao crédito bancário); Prazo para a celebração da escritura, mencionando, se for o caso, o facto de esta estar dependente da autorização do crédito bancário; Menção de que o imóvel é vendido sem quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, devendo o comprador averiguar esta situação na respectiva Conservatória do Registo Predial, bem como de que o mesmo se encontra devoluto (estar vago, desocupado); Penalizações, caso não sejam respeitadas as condições acima referidas, nomeadamente no que respeita ao prazo para a realização da escritura.
Aconselhamos que, para maior segurança na celebração do contrato, recorra a um jurista.

Informações a obter antes de realizar um contrato-promessa de compre e venda

-Se existe licença de habitação/construção válida (documentoindispensável para a realização do contrato) - Câmara Municipal;
-Se existe constituição de propriedade horizontal - Conservatória do Registo Predial;
- Se o terreno, no caso de construção de moradia, tem alvará de loteamento - Câmara Municipal;
- Se o proprietário é de facto quem se apresenta como tal - Conservatória do Registo Predial;
- Se o imóvel a adquirir se encontra devoluto;
- Se o imóvel a adquirir se encontra livre de direitos de preferência, tais como:
• herdeiros, inquilinos - Repartição de Finanças;
• outras entidades, tais como Cooperativas ou Câmaras Municipais que detenham pactos de preferência com o proprietário - prova a fornecer pelo vendedor;
- Se o imóvel está situado em zona classificada sobre a qual a Câmara Municipal, designadamente a de Lisboa e a do Porto, tenha direito de preferência na aquisição;
- Se o imóvel a adquirir não está sujeito a qualquer usufruto vitalício - Conservatória do Registo Predial;
- Se o prédio ou fracção autónoma possui inscrição matricial registada na Caderneta Predial, ou se encontra pedida a sua inscrição pelo proprietário - Repartição de Finanças;
- Se o imóvel ou fracção não está sujeito ao direito de superfície - Conservatória do Registo Predial;
- Se não existem:
• hipotecas ou penhoras - Conservatória do Registo Predial;
• embargos - Câmara Municipal;
- Se o vendedor não está em situação de falência ou insolvência, nem corre contra ele qualquer processo judicial que passe a tornar ineficaz a alienação de bens próprios - Tribunais ou empresas legais de informação comercial;
- Se os encargos do condomínio se encontram pagos - Administração do Condomínio

Decisão de recorrer ao crédito

Admitindo que o valor da casa que deseja comprar e os encargos inerentes à sua aquisição excedem o montante das suas poupanças (Conta Poupança Habitação, Depósitos à Ordem ou a Prazo ou outras aplicações financeiras susceptíveis de serem reembolsadas), então surge a possibilidade, hoje em dia muito comum, de recorrer às Instituições de Crédito para concretizar a compra, construção ou realização de obras na casa pretendida, estando o acesso ao crédito bastante facilitado.
É neste momento que as instutuições bancárias, que possuem uma sólida experiência no Crédito à Habitação, colaboram consigo, apresentando-lhe a solução adequada de financiamento para o seu caso concreto e acompanhando-o durante todo o processo.

Montante máximo que se pode solicitar

O montante do seu crédito vai depender essencialmente dos rendimentos do seu agregado familiar.
Com efeito, o montante máximo a conceder vai depender da sua taxa de esforço (relação entre o montante da prestação mensal relativa ao primeiro ano de vida do empréstimo e um duodécimo do rendimento anual bruto do agregado familiar).
Regra geral, o montante da prestação mensal relativa ao primeiro ano de vida do empréstimo não pode exceder metade de um duodécimo do rendimento anual bruto do agregado familiar.
A título exemplificativo, considerando que o seu agregado familiar apresenta um rendimento mensal bruto de 748,2 Euros, e que optou por prestações constantes, a sua prestação mensal não pode exceder o valor de 374,1 Euros.
Desde que a taxa de esforço seja cumprida, os bancos financiam, regra geral, até 100% do valor da avaliação.

Finalidade do crédito à habitação

As finalidades são a aquisição, construção ou realização de obras na habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, sendo também possível adquirir ou construir a sua garagem.

Tipo de taxa de juro

Nos bancos, poderá optar entre 2 regimes de taxa:

Regime de Taxa de Juro Variável:
A taxa de juro variável é indexada à EURIBOR a 3 meses ou a 6 meses. A Euribor é uma taxa interbancária de referência, sendo calculada diariamente com base na média aritmética das taxas interbancárias do euro oferecidas por cerca de 50 Instituições Financeiras que operam no espaço da União Económica Monetária (trata-se do indexante de referência da zona euro).
A taxa Euribor utilizada consiste na média aritmética simples das taxas diárias Euribor a 3 ou a 6 meses, do período compreendido entre o primeiro e o último dia do mês anterior ao período de contagem de juros, arredondada para a milésima. Se a quarta casa decimal for igual ou superior a 5, o arredondamento é efectuado por excesso e se for inferior, o arredondamento é efectuado por defeito.
À taxa Euribor a 3 meses ou a 6 meses acresce um "spread", cujo valor resulta de vários factores, como por exemplo, o montante do empréstimo, o valor da avaliação do imóvel e o relacionamento do Cliente com o banco. As taxas são aplicadas aos contratos trimestral ou semestralmente, consoante a maturidade do indexante.

Regime de Taxa de Juro Fixa:
Durante o período de taxa fixa, a taxa de juro nominal é constituída pela soma da taxa de base fixa e de um spread. A taxa de base fixa é definida em função da taxa euro swap para o prazo de taxa fixa e o spread é idêntico ao aplicável no regime de taxa de juro variável indexada.
Após o período de taxa fixa, é aplicável uma taxa de juro variável, indexada à Euribor a 3 ou 6 meses, acrescida do spread definido, funcionando conforme anteriormente descrito no regime de taxa de juro variável indexada.
No regime de taxa de juro fixa, a taxa de juro mantém-se inalterada durante o período de taxa fixa, o qual pode ser de 2, 3, 4, 5, 10 e 15 anos.
Não disponível na finalidade de arrendamento. O número de dias do ano subjacente ao cálculo dos juros nas
operações de Crédito à Habitação é de 365.

Tipos de prestações existentes

O reembolso do empréstimo é efectuado através de prestações, as quais são constituídas por uma parte correspondente ao pagamento de juros e outra à amortização do capital. Existem diversas formas de cálculo das prestações:

-Prestações constantes: o seu valor mantém-se constante quando não ocorrem alterações das condições contratuais, como por exemplo da taxa de juro.
-Prestações mistas: combinam o esquema das prestações crescentes nos primeiros anos de vida do contrato, passando posteriormente a prestações constantes até final do mesmo. Assim, no início do empréstimo, o valor da prestação é bastante suave.

-Prestações fixas: o seu valor é sempre fixo durante todo o contrato, mesmo que a taxa de juro varie, uma vez que o prazo é ajustado automaticamente. Assim, sabe sempre com o que pode contar no final de cada mês.

Documentos necessários

Para além da proposta de crédito, devidamente preenchida, é aconselhável entregar, simultaneamente, para que o processo seja mais rápido, os seguintes documentos:
-Plantas do andar ou moradia e de localização;
-Caderneta predial actualizada ou, caso não exista, certidão passada
pela respectiva Repartição de Finanças;
-Contrato de promessa de compra e venda (obrigatório no crédito para sinal e nos pedidos de construção);
-Licença de habitação/construção;
-Bilhete de identidade e cartão de contribuinte do(s) proponente(s);
-Última declaração de rendimentos e última nota demonstrativa de liquidação de IRS do(s) proponente(s) ou outros elementos oficiais comprovativos, emitidos pela Repartição de Finanças, se os proponentes estiverem dispensados de apresentar a declaração de IRS;
-Declaração da entidade patronal do(s) proponente(s) sobre o vencimento, antiguidade e regime de trabalho, nas situações de 1º
emprego;
- Atestado de residência da Junta de Freguesia, comprovativo da composição do agregado familiar, se o(s) proponente(s) viverem em união de facto;
-Alvará de loteamento, no caso de construção;
-Escritura de aquisição de terreno, no caso de construção;
-Orçamento, no caso de realização de obras;
-Projecto aprovado com memória descritiva, no caso de construção ou de realização de obras, se aplicável.

Fases para a celebração do contrato

• Registos Provisórios
Antes da celebração do contrato, e com vista a uma maior segurança para o comprador e para a Instituição de Crédito, são efectuados, em regra, os registos provisórios de aquisição e de hipoteca na Conservatória do Registo Predial. Estes registos têm uma validade de 6 meses, pelo que a escritura de compra e venda, bem como a escritura de empréstimo e hipoteca, deverão ser celebradas dentro desse prazo. Após a celebração das escrituras, os registos provisórios são convertidos em definitivos.
• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Este imposto substituiu o antigo Imposto Municipal de Sisa e incide sobre o maior dos seguintes valores:
- Valor patrimonial tributário do imóvel;
- Valor constante do acto ou contrato, como por exemplo, a escritura de compra e venda.
Taxas a aplicar:
Prédio urbano destinado a Habitação: 6%
Prédio rústico: 5%
Outros prédios urbanos e outras aquisições: 6,5%
Aquisição de prédios por off-shores: 8%
O valor a pagar, tratando-se de prédios urbanos ou fracções autónomas destinados exclusivamente a habitação, é calculado com base nos seguintes quadros (valores para 2007):

Imóveis situados no Continente
Habitação Própria Permanente

Exemplo:
Aquisição de imóvel para habitação própria permanente no Continente.
Valor da transacção: 110.000 Euros
Valor patrimonial: 120.000 Euros
IMT a pagar: 120.000 Euros x 5% - 5.226 Euros = 774 Euros

-Escrituras de Compra e Venda e de Empréstimos e Hipoteca:
A transmissão da propriedade e a constituição de hipoteca para garantia do empréstimo são efectuadas mediante a realização das correspondentes escrituras e respectivos registos na Conservatória do Registo Predial onde o imóvel se encontra inscrito. Se existirem registos provisórios de transmissão e de hipoteca, o banco solicitará a sua conversão em definitivos. Caso contrário, serão requeridos os registos definitivos. Os custos das escrituras e respectivos registos na Conservatória do Registo Predial são calculados com base no valor de aquisição e no valor do empréstimo.

Contrato através de documento particular

Nas situações de compra de habitação com empréstimo hipotecário, em alternativa à escritura pública, pode optar por celebrar o contrato através de Documento Particular, dispensando-se, assim, a presença do notário.

Imposto do Selo

Este imposto incide sobre o valor de aquisição e sobre o valor do empréstimo concedido, sendo cobrado no momento da celebração das escrituras. No caso de habitação para arrendamento há incidência deste imposto nos juros decorrentes do Crédito à Habitação.
- 0,8% sobre o valor de aquisição;
- 4% sobre os juros na habitação para arrendamento;
- 0,5% ou 0,6% sobre o valor do empréstimo (em função do prazo de utilização).

Principais documentos necessários à realização da escritura

Para além dos documentos referidos para o pedido de crédito, são necessários ainda:
• Bilhete de Identidade e cartão de contribuinte do vendedor;
• Certidão de teor da descrição predial e de todos os registos em vigor, devendo a sua data ser a do dia seguinte à data dos registos provisórios, caso estes tenham sido efectuados;
• Conhecimento do IMT;
• Proposta de Seguro Multirriscos e de Vida;
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo, no caso de transferência de contrato de OIC;
• Certidão de registo comercial, no caso de sociedades;
• Ficha Técnica da Habitação.
Desde o dia 16/08/2004, inclusive, a Ficha Técnica da Habitação é igualmente indispensável no momento da escritura pública de aquisição de habitação e da celebração do contrato através de documento particular.
Esta Ficha consiste num documento elaborado pelo promotor imobiliário ou, na falta deste, pelo profissional que venda ou que transmita onerosamente o prédio urbano destinado à habitação, que descreve as características técnicas e funcionais do referido prédio urbano, reportadas ao momento de conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio urbano, de acordo com o conteúdo das telas finais devidamente aprovadas.
A Ficha Técnica da Habitação não é aplicável nos seguintes casos:
-Aos prédios construídos antes de 7 de Agosto de 1951;
- Aos prédios que se encontrem edificados e sobre os quais existia, à data de 30 de Março de 2004, inclusive, licença de utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão.

Os Benefícios Fiscais e Parafiscais

-IRS
Ao recorrer ao crédito para habitação própria permanente ou para habitação para arrendamento, no casos em que a mesma se destina a habitação própria permanente do arrendatário, poderá deduzir à colecta do IRS os juros e amortizações de capital do empréstimo até ao limite anual legalmente definido.
O prémio do Seguro de Vida «Plano de Protecção ao Crédito à Habitação» é igualmente dedutível à colecta do IRS.
Deduções à Colecta (2007):
Crédito à Habitação (1)
30% dos juros e amortizações com o limite de 574 Euros
Plano de Protecção ao Crédito à Habitação (2)
25% das entregas anuais com o limite de 60 Euros por pessoa e de 120 Euros por casal (1) Com excepção das amortizações efectuadas por mobilização dos saldos das contas poupança-habitação;
(2) Esta dedução é cumulável com as deduções resultantes de prémios de Seguros de Acidentes Pessoais e Seguros de Vida que garantam exclusivamente os riscos de morte, invalidez ou reforma por velhice.
Para cada dependente a cargo os limites são elevados em 40 €.
-Imposto do Selo
Os juros de empréstimos concedidos para aquisição de habitação, construção e realização de obras na habitação própria, com excepção da habitação para arrendamento, beneficiarão da isenção do imposto do selo.
-IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Este imposto substituiu a Contribuição Autárquica e incide sobre o Valor Patrimonial Tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português. No caso dos prédios urbanos, a taxa a aplicar depende do município onde estão localizados.
Para efeitos deste imposto, cada fracção autónoma, no regime de propriedade horizontal, é considerada como constituindo um prédio.
Taxas a aplicar:
Prédios rústicos - 0,8%
Prédios urbanos - 0,4% a 0,8%
Prédios urbanos avaliados, nos termos do CIMI (Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis) - 0,2% a 0,5%
Prédios Off-Shores – 5%

Poderão estar isentos deste imposto, por um período máximo de 6 anos, os imóveis adquiridos, construídos, ampliados ou melhorados destinados a habitação própria permanente ou para arrendamento, devendo para tal efectuar-se o pedido de isenção na respectiva Repartição das Finanças, no prazo máximo de 60 dias após a aquisição ou a conclusão da construção, ampliação ou melhoramentos. De notar que esta isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar.
O período de isenção a conceder varia consoante o valor patrimonial tributário do imóvel e é determinado em conformidade com a tabela seguinte:

Outras isenções

-Prédios urbanos objecto de reabilitação urbanística: isentos de IMI pelo período de 2 anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respectiva licença camarária. ! IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) Conforme consta nos quadros apresentados no item “A Formalização do Processo”, beneficiam de isenção do IMT as transmissões de imóveis para habitação própria permanente de valor inferior ou igual a 85.500 Euros, se localizados no Continente e a 106.875 Euros, se localizados nas Regiões Autónomas.

-A aquisição de prédios rústicos ou urbanos, ou suas fracções autónomas, por Emigrantes, beneficia de isenção de IMT se a matéria colectável que servir de base à liquidação não exceder o dobro do saldo existente na Conta Emigrante ou o dobro da parte do mesmo saldo utilizado na aquisição se não houver recurso ao crédito, aplicando-se sobre o excesso a taxa de 6%. ! Conta Poupança Habitação
Se for titular de uma Conta Poupança Habitação e mobilizá-la nos termos legalmente previstos beneficia de uma redução de 50% nos emolumentos referentes aos actos notariais e do registo predial respeitantes à aquisição de habitação própria permanente, sendo atribuído a estes actos um regime de prioridade ou urgência gratuita.

Conselhos Finais

Após a conclusão de todo este processo, há ainda alguns aspectos que deverá considerar:
-No caso de ter comprado um andar num prédio em regime de propriedade horizontal, passa a ter um conjunto de direitos e obrigações constantes da respectiva legislação e do regulamento do condomínio do seu prédio, nomeadamente em sede de assembleias de condóminos, eleger ou ser eleito administrador e votar sobre os assuntos relativos às áreas comuns do prédio, bem como participar nos respectivos custos de condomínio.
-É, também, de particular importância a gestão do dinheiro do condomínio, para o que são necessárias uma conta à ordem para gestão corrente e uma conta de poupança para a constituição do Fundo de Reserva (obrigatório, por lei, não podendo ser inferior a 10% da quota parte nas despesas correntes do condomínio).

- Ao mudar de residência, deverá informar as seguintes entidades:
• Repartição de Finanças do seu Concelho ou do Bairro Fiscal de Lisboa e Porto;
• Junta de Freguesia;
• Arquivo de Identificação, com vista à alteração do B.I.;
• Bancos / Seguradoras de que seja cliente;
• Direcção Geral de Viação, com vista à alteração da Carta de
Condução;
• Câmara Municipal, caso mude de município

• Associações e Empresas que habitualmente lhe enviem correspondência, nomeadamente as prestadoras dos serviços domésticos (água, electricidade, gás, telefone, etc.);
- Ao instalar-se na sua nova casa, para uma maior segurança e de modo a evitar "visitas" inoportunas, não se esqueça de mudar a fechadura da porta.
-E agora, que já poderá usufruir confortavelmente da sua casa, queremos expressar os nossos votos sinceros de felicidades e relembrar-lhe que pode contar sempre com o nosso apoio.

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