TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS - GUIA

Requisitos que deve considerar na escolha

A escolha depende da finalidade que lhe vai dar. Na escolha do local, haverá que ter em atenção vários aspectos: acessos, facilidade de transportes, locais de abastecimento, equipamentos sociais (escolas, hospitais, etc.), zonas verdes, exposição solar, etc.

Quanto à casa em si, há diversos aspectos a analisar: a qualidade global da construção, os isolamentos térmicos e acústicos, os acabamentos interiores, o espaço disponível e a sua distribuição, etc.

As caves são mais propícias a inundações e humidades e os últimos andares podem estar mais sujeitos a variações de temperatura, infiltrações e eventuais ruídos das máquinas dos elevadores.

No caso de habitações usadas, a análise do seu estado de conservação assume um relevo particular, nomeadamente o estado das fachadas, das canalizações (água, gás, electricidade) e dos revestimentos.

É conveniente ter presente o prazo de garantia contra defeitos de construção, que é de 5 anos após a compra da habitação nova.

Cuidados legais a ter

Antes de formalizar a sua decisão de compra da casa, é conveniente certificar-se de que ela cumpre as condições básicas de natureza legal. Isto permitir-lhe-á fazer uma compra segura e sem surpresas desagradáveis.

Na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel, poderá verificar se:
    - o vendedor é o verdadeiro proprietário, isto é, se tem o imóvel registado em seu nome;
    - não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros;
    - o imóvel ou fracção não está sujeito a qualquer usufruto a favor de terceiros.

No Serviço de Finanças da área do imóvel, poderá verificar se:
    - o imóvel se encontra devoluto, isto é, livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos;
    - o Imposto Municipal sobre Imóveis está em dia, no caso de compra em 2ª mão, ou se o imóvel
      responde pelo pagamento deste imposto.

Na Câmara Municipal, poderá verificar:
    - se já foram emitidas as Licenças de Construção e de Habitação;
    - no caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação, se o terreno se situa em zona
      autorizada para construções urbanas, isto é, se foi emitido Alvará de Loteamento;
    - caso o terreno tenha autorização para construção, quais as características da habitação que pode
      construir.

Nos Tribunais ou Empresas de Informação Comercial, poderá verificar se:
    - o vendedor não está em situação de falência, nem corre contra ele prática de crime doloso que
       torne ineficaz a alienação de bens próprios;
    - decidir comprar o imóvel em planta, averiguar se os promotores têm capacidade e idoneidade para
      levar o empreendimento a bom termo.

O que deve constar do Contrato-Promessa

A decisão de comprar e vender a habitação é formalizada através do Contrato- Promessa de Compra e Venda. Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até à realização do contrato definitivo (a escritura).

O Contrato-Promessa deve contemplar os seguintes aspectos:

- Identificação dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor (nome, estado
  civil, profissão, residência, bilhete de identidade, nº fiscal, etc.);
- Identificação do imóvel a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº de descrição
  predial, artigo matricial se já tiver sido atribuído pelo serviço de Finanças, composição da
  habitação - nº de assoalhadas, cave, pátio coberto, garagem, arrecadação, etc.);  
- Preço da transacção, forma de pagamento, valor do sinal, reforços de sinal e respectivo calendário;
- Indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
- O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, podendo ser acordado o pagamento de
   juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de alguma das partes;
- Fazer referência ao empréstimo solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da compra depender
  deste empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido, a consequente restituição do sinal.

Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas. Não assine o contrato sem analisar com muita atenção todas as cláusulas. Peça ao vendedor um modelo de contrato com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a alguém mais experiente e
      - Certifique-se de que as cláusulas previstas satisfazem a sua situação particular.
      - Verifique se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação.
      - Informe-se no banco sobre o tempo provável para a realização da escritura.
      - Tente estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguardar alguns atrasos que
        possam surgir com a obtenção da documentação necessária.

Conheça em pormenor os aspectos legais e legislação aplicável a este tipo de contratos.

Documentos

Após a sua decisão de compra de casa, é chegado o momento de iniciar formalmente o seu pedido de crédito ao banco.

Com base no valor do empréstimo pretendido e em dados elementares relativos ao imóvel a adquirir e ao seu nível de rendimento, o banco dar-lhe-á rapidamente uma resposta de princípio acerca da viabilidade do seu pedido.

De seguida, vai solicitar-lhe um conjunto de documentação e procederá à avaliação da casa. Posteriormente, comunicar-lhe-á a decisão definitiva sobre a concessão e as condições do empréstimo.

Deste conjunto de documentação, destacam-se as plantas da casa, os documentos de identificação dos proponentes e os comprovativos dos rendimentos e da composição do agregado familiar.
No caso de crédito para construção, ampliação ou remodelação da casa, deverá também ser entregue o alvará ou licença de construção, o projecto aprovado e o orçamento das obras a realizar.

Proceder aos registos provisórios

Após a autorização do empréstimo, o comprador terá de proceder aos registos provisórios de aquisição e de hipoteca, na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel.

O registo de hipoteca deverá ser efectuado nos termos indicados na minuta a fornecer pelo Banco para esse efeito.
Estes registos caducam ao fim de 6 meses, a contar da data do pedido na Conservatória.

Para além destes registos, o comprador deverá também solicitar, na Conservatória, uma Certidão de Teor de todos os registos em vigor relativos ao imóvel a adquirir.

Para qualquer destes fins, terá de apresentar a Caderneta Predial urbana ou, na sua ausência, a certidão do pedido de inscrição na matriz passada pelo Serviço de Finanças

Pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis

Se não houver lugar a isenção deste imposto, o seu pagamento pode ser efectuado em qualquer Serviço de Finanças antes da realização da escritura de compra e venda. O comprovativo do pagamento deste imposto ser-lhe-á solicitado aquando da marcação da escritura.

A liquidação poderá ser corrigida posteriormente pela Administração Fiscal, se o valor que resultar da avaliação a efectuar nos termos do novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI) for superior ao valor que foi considerado na escritura de compra e venda.

Os prédios já inscritos na matriz serão objecto de avaliação geral com base nos critérios definidos no CIMI, a ocorrer durante os próximos 10 anos. É dada prioridade à avaliação dos imóveis transmitidos após 1 de Janeiro de 2004.

De acordo com o Dec.-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que criou o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos foi corrigido automaticamente a 31 de Dezembro de 2003 para produzir efeitos a partir de 2004. 

Quanto aos prédios urbanos não arrendados a actualização foi efectuada com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, publicados através de Portaria n.º1 337/2003, de 5 de Dezembro. 

No caso de prédios arrendados até 31 de Dezembro de 2001 e que se mantivessem nessa situação em Setembro de 2003, a correcção foi feita com base na multiplicação da renda anual pelo  factor 12, prevalecendo este valor se for inferior ao apurado conforme o parágrafo anterior.

Nos termos do CIMI, o valor patrimonial dos prédios urbanos é actualizado trienalmente com base em factores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do Ministro das Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.

Celebrar a Escritura de Compra e Venda e de Hipoteca

No momento da escritura, têm lugar dois contratos distintos.

O primeiro é o contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário juridicamente reconhecido do imóvel.

O outro contrato – de mútuo com hipoteca – é celebrado entre o comprador (devedor) e o banco (credor) e estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída (o seu valor, taxa de juro, prazos de pagamento, etc.).

Após a celebração deste último contrato, o banco liberta o montante autorizado, permitindo ao comprador pagar ao vendedor a parcela do valor da transacção que ainda faltava pagar.

Para além dos elementos pessoais das partes envolvidas (Bilhete de Identidade, Número Fiscal, etc.), na celebração da escritura, são necessários os seguintes documentos:

- Contrato promessa de compra e venda do imóvel.
- Certidão de teor de todos os registos em vigor, onde já constem o registo provisório de aquisição
  e o de hipoteca.
- Caderneta Predial urbana ou certidão do pedido de inscrição na matriz passada pelo Serviço de
  Finanças. A caderneta predial deverá estar actualizada pelo Serviço de Finanças da área do imóvel
  (o visto tem a duração de 1 ano).
- Licença de utilização ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal. Neste último
  caso, a licença de utilização será substituída pelo alvará de licença de construção do imóvel.
  Normalmente esta situação ocorre no caso de imóvel acabado de construir (primeira transmissão).
- Apólices do seguro do imóvel e de vida (quando obrigatório).
- Documento comprovativo do pagamento do Imposto s/ Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Pedir isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

As casas para habitação permanente do agregado familiar e as que se destinem a habitação para arrendamento podem beneficiar de isenção deste imposto autárquico, por um período de 3 a 6 anos, consoante o valor patrimonial tributário do imóvel.

O novo proprietário dispõe de um prazo de 60 dias, após a realização da escritura, para requerer, no Serviço de Finanças da área do imóvel, a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Na tabela estão indicados os períodos de isenção de Imposto sobre Imóveis, em função dos valores patrimoniais de prédios urbanos ou suas fracções autónomas, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos, destinados a habitação permanente do seu proprietário ou agregado familiar.
O período de aquisição é contado a partir da data de aquisição ou de emissão da licença de utilização.

A Caderneta Predial deverá ser revalidada no serviço de Finanças a fim de ser averbado o novo valor patrimonial tributário.

Não preenchendo as condições que possibilitam a isenção deste imposto no momento da aquisição ou findo o prazo de isenção atribuído.

Converter em definitivo os registos provisórios

Depois da escritura de compra e venda e de hipoteca, o banco procede à conversão em definitivo dos registos provisórios.

Cancelar a Hipoteca

Após a liquidação total do empréstimo, o banco emite um documento em que renuncia à hipoteca que foi constituída a seu favor ("distrate da hipoteca") e em que declara liquidada a dívida, deixando o banco de exercer quaisquer direitos sobre a casa.

Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário.

O cancelamento da hipoteca constitui o último passo que envolve a compra de uma habitação com recurso ao crédito.

Guarde cuidadosamente a caderneta predial, a escritura ou documento particular, as apólices dos seguros e quaisquer outros documentos respeitantes à habitação que comprou e ao empréstimo que contraiu.

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