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CONDOMÍNIO - GUIA
Diz-se que um prédio está constituído em propriedade horizontal quando está dividido em fracções autónomas, nomeadamente, apartamentos, andares ou garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Assim, um simples lugar de garagem como tal assinalado no solo com traços delimitadores não constitui fracção autónoma embora o seu uso possa estar reservado a uma fracção autónoma. Existe condomínio se os vários apartamentos que constituem um prédio pertencerem a diferentes proprietários. Os condóminos são as pessoas que, independentemente de viverem ou não no prédio, são simultaneamente proprietárias de uma ou mais fracções e comproprietárias das partes comuns.
Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. Desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não diga expressamente que pertencem a uma fracção específica, para além das já referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns:
TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em fracções autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns.
OUTROS ELEMENTOS MENCIONADOS PELO TÍTULO CONSTITUTIVO
ALTERAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO Os elementos do título constitutivo (nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como ao fim a que cada uma se destina) só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem em fazer essa modificação. Se na Assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção. Os condóminos ausentes têm noventa dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu consentimento ou discordância. Se não responderem deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas. Ou seja, basta um condómino não concordar para que a alteração do título não seja possível, o que equivale a dizer que ninguém pode alterar:
Se não obtiver para esse efeito uma decisão unânime na assembleia de condóminos. A alteração do título só pode ser feita através de uma escritura pública, outorgada por todos os condóminos ou apenas pelo administrador em representação destes, devendo, para o efeito, apresentar ao notário a acta da assembleia onde foi decidida a alteração por unanimidade. OBTENÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO Para se obter este documento, basta dirigir-se à Conservatória do registo Predial da área do prédio e pedir uma certidão do mesmo. Em todos os prédios com mais de quatro condóminos é obrigatória a existência de um regulamento que defina as normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a administração, de utilização e conservação das partes comuns, etc. Quando o regulamento do condomínio não constar do título constitutivo, cabe à assembleia ou ao administrador proceder à elaboração do mesmo. Desde logo, cada condómino tem direito ao uso da sua fracção e das partes comuns do prédio. Por outro lado, cabe-lhe participar na gestão do condomínio, votando as deliberações na assembleia dos condóminos. Constituem deveres do condómino:
É muito importante saber qualificar as despesas que se realizam com as partes comuns do prédio, pois só assim se pode saber quem é o responsável pelo seu pagamento.
PAGAMENTO DAS DESPESAS DAS PARTES COMUNS
No entanto, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou então em proporção à respectiva utilização desses serviços por cada um, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinarem essa escolha. No que diz respeito a despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, só as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns. Em princípio, só os próprios proprietários é que são responsáveis pelo pagamento do condomínio, mas pode acontecer que numa fracção arrendada, seja o inquilino a pagar unicamente as despesas de utilização e de serviços de interesse comum, desde que tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa possibilidade é autorizada pela própria lei do arrendamento urbano. Quanto a obras de inovações no prédio, mesmo quem não concorde com essa despesa, deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer para o tribunal e se o juiz vier a decidir que a obra em causa não era necessária e ser desproporcionada em relação ao próprio prédio, concederá, então, o direito a reaver o pagamento efectuado. Se isso acontecer, o condómino que não pague as despesas não pode beneficiar da inovação, a menos que, posteriormente, decida usufruir da mesma devendo, para o efeito, pagar a quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra. A administração do condomínio, aquando da realização de obras de conservação ordinária e extraordinária nas partes comuns do prédio pode recorrer ao fundo de reserva para as financiar. O fundo comum de reserva é obrigatório por lei e é constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar no prédio. A assembleia fixa o valor que cada condómino tem que dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos que 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condomínio e deve ser depositado em conta bancária. A contribuição do condómino para o fundo deve ser incluída no pagamento da quota do condomínio, por razões de simplicidade. No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a depositá-las em duas contas diferentes. O que diz respeito à quota para o fundo de maneio do condomínio deve ser depositado numa conta de utilização corrente e a parcela correspondente a entregas para o fundo deve ser depositada noutra conta aberta especialmente para este fim. MEDIDAS CONTRA O CONDÓMINO QUE NÃO PAGA Actualmente é muito simples actuar contra um condómino que não paga as contribuições a que está obrigado para com o condomínio. Basta o administrador tirar uma fotocópia autenticada da acta da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e utilização das partes comuns e recorre aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte no prazo estabelecido. O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa Conta Poupança-Condomínio sob a forma de depósito a prazo com a duração mínima de um ano renovável se a assembleia assim o entender. O saldo desta conta só pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condómino autorizado pela assembleia, exclusivamente para acorrer à realização de obras de conservação extraordinária e de beneficiação nas partes comuns, desde que estas últimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas e, desde logo, garante a concessão de um empréstimo ao condómino titular da conta há mais de três anos. Para efeitos de IRS, cada condómino pode deduzir à sua colecta as entregas feitas em cada ano para a Conta Poupança-Condomínio, na proporção de um quarto da percentagem ou permilagem que lhe corresponder do valor total do prédio, até 1% do valor matricial deste. GESTÃO DO DINHEIRO DO CONDOMÍNIO A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias
OBRAS QUE O CONDÓMINO PODE REALIZAR NA SUA FRACÇÃO Todas as obras que representem uma inovação no prédio, incluindo aquelas que modifiquem a sua linha arquitectónica ou o seu arranjo estético, só podem ser realizadas se forem autorizadas por uma maioria de 2/3 dos votos do valor total do prédio. Qualquer condómino pode juntar duas ou mais fracções do mesmo prédio desde que sejam contíguas, sem que seja necessária a autorização dos restantes condóminos. No entanto, não se pode dividir uma fracção em duas ou mais, a não ser que o título constitutivo assim o permita ou, então, se todos os condóminos, sem excepção, o autorizarem. É necessário ter em conta que, independentemente de ser ou não necessária a aprovação pelos condóminos das obras na fracção, todas as obras que impliquem alterações devem ser previamente licenciadas pela Câmara Municipal respectiva. A Assembleia de Condóminos constituída por todos os comproprietários e o Administrador nomeado pela Assembleia são os órgãos de gestão do condomínio. A Assembleia de Condóminos tem funções essencialmente deliberativas.
Os condóminos devem ser convocados com, pelo menos, 10 dias de antecedência através de carta registada ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. Normalmente a assembleia começa desde que se verifique a presença de condóminos que representem mais de metade do número total de votos do prédio. Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio. As deliberações que careçam de unanimidade dos votos do prédio, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes. As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção no prazo de 30 dias. Os condóminos ausentes têm um prazo de 90 dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou discordância. Se não responderem, deve entender-se que aprovam as deliberações comunicadas. De notar que os condóminos que não vivam habitualmente no prédio devem comunicar por escrito ao administrador o seu domicílio ou do seu representante para poderem ser contactados. REGISTO DAS DECISÕES DA ASSEMBLEIA Deve ser feito um resumo das assembleias em livro próprio destinado a esse fim: são as actas da assembleia. As actas devem ser escritas pelo administrador ou por qualquer terceiro que tenha participado na reunião e assinadas por todos os condóminos que tenham estado presentes. Devem mencionar a data e o local da reunião, a ordem de trabalhos que constava na convocatória, as deliberações da assembleia sobre essa ordem de trabalhos e ainda qualquer outra questão com interesse para o condomínio. Compete ao administrador guardar o livro de actas e mostrá-lo sempre que algum condómino ou pessoa com interesse no prédio lhe peça. RECLAMAÇÕES DE DECISÕES DA ASSEMBLEIA Pode acontecer a assembleia tomar alguma decisão que um condómino ache que é contra a lei ou contra o regulamento do condomínio que tenha sido aprovado por todos. Neste caso, o condómino tem 10 dias, contados da deliberação ou da sua comunicação para exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para anularem essa decisão e o administrador deve convocá-la no prazo de 20 dias. Se a assembleia extraordinária não anular a decisão ou a própria assembleia não se vier a realizar por qualquer motivo, o condómino interessado não tem outra hipótese senão recorrer ao tribunal. O administrador pode ser um condómino ou qualquer pessoa ou empresa que não seja dono de nenhum andar e tem uma função essencialmente executiva. Deve existir sempre na entrada do prédio, ou noutro local visível a todos os condóminos, uma placa com a identificação do administrador. Cabe à assembleia decidir se este cargo é remunerado ou não e, se o for, quanto deve o administrador receber. Uma das formas de pagar uma retribuição ao administrador é libertá-lo do pagamento da quota de condomínio, desde que, como é óbvio, o administrador seja um condómino. O administrador é eleito pelos condóminos em assembleia, sendo o seu período de funções normalmente de um ano, mantendo-se até que seja eleito o seu sucessor. Se a assembleia não eleger administrador e se este não tiver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão desempenhadas por um administrador provisório. Se nenhum administrador quiser exercer o cargo, deve ser escolhido aquele que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Se existirem vários com os mesmos valores, como as fracções estão indicadas no Registo Predial por ordem alfabética, deve ser escolhido aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial. São funções do administrador:
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