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23/07/2007
Pergunta: Em Setembro de 2005 adquiri uma casa em estado de uso (habitada desde Agosto de 2003). Pouco tempo depois reparei em alguns defeitos de construção e contactei (por telefone) de imediato o vendedor (antigo dono da casa) a alerta-lo que teria de se responsabilizar pela reparação. Entretanto também falei com o construtor e o problema mais grave foi reparado por este último.
Contudo, ainda tenho problemas em três janelas e no banho de dois WC's para além das Madeiras que estão a escurecer devido às infiltrações.
Posto isto, a quem deve e como reclamar estes problemas?
Agradecendo a atenção dispensada, despeço-me com os melhores cumprimentos,
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22/07/2007
Pergunta: Efectuei um contrato de promessa compra e venda, para a compra de uma casa á mais de 4 meses e até á data nao tenho escritura marcada, devido a problemas de heranças da parte do vendedor, gostaria de saber qual a validade do contrato promessa compra e venda
Resposta: A lei não estipula um prazo legal para o cumprimento do contrato promessa de compra e venda. Este é, normalmente, fixado pelos contraentes. Se foi este o caso, deve a consulente, após o prazo estipulado, contactar com o promitente-vendedor para que seja marcada a escritura de compra e venda. No caso de não cumprimento, deve impor-lhe um prazo razoável atendendo à situação em concreto e nos termos do nº. 1 do art. 808º. Do Código Civil, findo o qual pode invocar o não cumprimento culposo do contrato e exigir a restituição em dobro do sinal que tenha dado.
Para melhor esclarecimento transcrevo acórdão de 14-01-2003:
I - Para que se possa prefigurar o incumprimento absoluto de um contrato, haverá, liminarmente, que surpreender-se da mora de qualquer dos contraentes e, subsequentemente, da impossibilidade subjectiva culposa da parte que se abstem de realizar a prestação ou de praticar os actos necessários para que a contra-parte possa realizar aquela a que está vinculada, dentro do prazo que, pós-mora, lhe foi razoavelmente imposto pelo artigo 808º nº1 do Cód. Civil.
II - Tendo as partes modificado os prazos de cumprimento de um contrato, deixando-o omisso nesse ponto e, inviabilizada a obtenção de consenso, só pelo recurso à regra do suprimento - via juducial - consagrada no artigo 777º nº2 do C.C. é que se pode obviar ao impasse.
III - Porque um contrato promessa se estabilizou (após as modificações que ambos os contraentes, de comum acordo, lhe passaram a introduzir) sem prazo certo de cumprimento e sempre foi omisso quanto ao lugar do mesmo cumprimento (Cartório Notarial onde deveria ser realizada a respectiva escritura), e sendo certo que tais omissões nunca foram supridas, nenhuma das partes outorgantes se pode julgar em mora no seu cumprimento e, muito menos, em incumprimento definitivo.
Arts. 405º nº1, 777º nº2, 805º nº1 e 808º nº1 do C.C.
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4/07/2007
Pergunta: Exmo(s) Senhor(s)
Em 15/12/2006 adquiri uma moradia nova a uma entidade "Real Estate Consultants - nome fictício", entidade esta a quem foi passado o respectivo cheque de pagamento. Esta entidade comprou várias casas a um banco, casas essas em diferentes fases de construção/acabamento, que foi efectuado pela Real Estate Consultants. Agora deparo-me com alguns problemas na casa, nomeadamente, chão flutuante levantado, ruptura de agua numa das Wc's, lavatório partido, etc.. Ao contactar a empresa, e alegando obviamente os 5 anos de garantia da construção, foi me dito pelo dono que eu estava mal informada e que ele "Real Estate Consultants" não era responsavel por nada, mas sim o Banco a quem ele comprou a casa. Ora, não me aperce, 1º eu só sei desse "negócio" porque o mesmo consta do B.I. da casa, 1º eu comprei e paguei a casa a esta entidade e não a banco nenuhum nem intermediário. Agradeço que me informem o que posso e devo fazer legalmente, até porque já enviei uma carta registada com AR a entidade a informar de todos os problemas existentes na casa e, lamentavelmente não obtive nem resposta nem resolução. Posso consultar alguma legislação em particular?
Com os meus melhores cumprimentos
Resposta: A legislação aplicável à situação descrita é a seguinte:Lei nº 24/1996 de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor)Art. 2ª. Definição e âmbito; art. 4º. Direito à qualidade dos bens e serviços; art. 12º. Direito à reparação de danosCódigo Civil (com a redacção dada pelo Dec- Lei nº. 267/1994 de 25 de Outubro - Regime geral da compra e venda)Título II - Dos contratos em especial Capítulo I - Compra e vendaSecção VI - Venda de coisas defeituosasArt. 916º. Denúncia do defeito; art. 917º. Caducidade da acção; art. 921º. Garantia de bom funcionamento.Do enquadramento legal acima definido deve-se entender que o consumidor ou comprador deve denunciar o defeito ao vendedor no prazo de um ano, após o seu conhecimento, e durante o prazo de 5 anos de garantia, isto é, durante o decurso dos 5 anos subsequentes à entrega do imóvel pelo vendedor ao comprador.O comprador, sempre que surja um defeito de construção no imóvel, deve comunicá-lo ao vendedor, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 1 ano. O comprador, no momento que denuncia os defeitos do imóvel, deve fixar ao vendedor um prazo razoável para a sua reparação, prazo esse que nunca deve ultrapassar os 6 meses, sob pena de o comprador ficar impossibilitado de recorrer à via judicial (para anulação/resolução do contrato ou para exigir a reparação de defeitos, substituição ou redução do preço.A quem deve exigir a reparação?No caso de um imóvel aparecem algumas entidades distintas passíveis de responsabilidade:O empreiteiro (executor da obra - requerente da licença de obras); o construtor (dono da obra final - requerente da licença de utilização) e o vendedor que figura como primeiro outorgante no contrato de escritura.É a este último que (independentemente do direito que ele tenha relativamente aos anteriores) deve o comprador exigir o funcionamento da garantia de bom estado e funcionamento pelo período legal.Com efeito, diz o art. 1442º. nº 1 e 2 do Código Civil que a venda do imóvel pelo dono da obra, transmite para o comprador, de harmonia com o disposto no art. 879º. al. a) do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro, assim como a garantia de bom estado e funcionamento do imóvel por período nunca inferior a 5 anos.Por sua vez, diz o art. 2º. nº 1, conjugado com o art. 4º. nº 3 e com o art. 12º. nºs. 1 a 5, todos da Lei 24/1996 de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor) que a venda de imóveis, novos ou usados, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, está também abrangida por uma garantia de bom estado e funcionamento por um período nunca inferior a 5 anos.Do exposto, deve notificar o vendedor por carta registada com aviso de recepção sobre os defeitos encontrados, devendo juntar a essa notificação todos os meios de prova disponíveis e fixar-lhe um prazo para resposta de 30 dias.Na eventual falta de resposta ou na falta de assunção de responsabilidades por parte do vendedor (que é o caso) deve proceder da seguinte maneira:Solicitar a realização de uma vistoria na Câmara Municipal com a finalidade de obter um Auto de Vistoria de Salubridade e Segurança nos termos do art. 89º. nº. 2 e 90º. do Dec. Lei 555/1999, na redacção actual do Dec. Lei 177/2001 de 4 de Junho e nos termos da al. c) do nº. 5 do art. 64º. da Lei 169/1999 de 18 de Setembro.Pode ainda dirigir uma queixa formal às seguintes entidades:-Centro de Informação Autárquico ao Consumidor da área onde se situa o imóvel-Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) (Av. Júlio Dinis, 11 - 1069-010 LISBOA - www.imoppi.pt)-ACOP - Associação de Consumidores de Portugal (Villa Cortez - Rua Vilaça da Fonseca, 5 - 3020-053 Coimbra - Tel: 239 40 48 40, Fax: 239 40 47 38-DECO - Associação Portuguesa para Defesa do Consumidor (Rua da Artilharia Um, 79, 4º. -1269-160 LISBOA - Tel: 21 371 02 00, Fax: 21 371 02 99Deve conservar toda a correspondência recebida e expedida e registar todos os contactos efectuados pois serão documentos e informações úteis num eventual recurso à via judicial.
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