Nesta secção, irá o utente encontrar um forum de opinião on line onde serão respondidas todas as questões que colocar sobre o sector imobiliário.
O Forum destina-se a todos aqueles que tenham dúvidas sobre questões comuns relativas ao ramo imobiliário, desde o arrendamento até ao regime do condomínio, passando pela compra e venda de imóveis, lotea- mento urbano, etc.
Para participar, basta preencher o formulário e colocar a questão que será colocada on line e respondida por qualquer participante do forum que deseje responder.
Para questões mais com-plexas, deve, o utente, recorrer ao Consultório Jurídico e colocar a sua questão, acompanhada dos elementos que considera relevantes para a resolução do seu assunto.
O caso será encaminhado para um jurista dos nos- sos serviços que vai apre- ciar o assunto em parecer jurídico.
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21/07/2008
Pergunta: Boa tarde!
A questao que quero colocar é a seguinte:
Sabendo nós que devemos fazer manutenção à canalização da n/ habitação, existe alguma legislação especifica que obrigue a intervenções na habitação c/ regularidade?
Resposta: Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de Março de 2004
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22/07/2007
Pergunta: Quando, em 2001 adquiri a habitação onde resido actualmente, foi-me atribuída a respectiva arrecadação na 1ª cave do prédio, quando na escritura está que me pertence uma arrecadação na 2ª cave. Tal como sucedeu comigo, sucedeu com mais 3 vizinhos, estando as arrecadações trocadas 2 a 2. Esta situação vem desde o início da venda aos primeiros proprietários, há 13 anos atrás. Neste momento, o vizinho que se encontra trocado connosco exige que o engano seja corrigido. A ligação eléctrica das arrecadações está feita, respeitando a actual distribuição das mesmas, ou seja, neste momento eu pago a luz que gasto, no entanto se se vier a trocar de arrecadações o valor da electricidade gasta pelo vizinho será apresentada na minha factura. Será que sou mesmo obrigado a efectuar esta troca ao fim de todo este tempo? Como poderei proceder relativamente a esta situação?
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19/07/2007
Pergunta: Em Dezembro de 1978, comprei um apartamento ainda em construção, num rés-do-chão que tinha uma cave, tudo por acabar. No contrato-promessa de compra e venda, foi incluida a cave. A constituição da propriedade horizontal, só foi pedida pelo construtor em Julho de 1979 e a cave ficou omissa. A escritua de compra e venda, foi feita em Novembro de 1979 e na altura, não me apercebi da omissão. Mas o contrato-promessa, assinado e reconhecido no notário serviu de base ao empréstimo e à escritura. Só em 1988, me apercebi da omissão. Mas como os outros condóminos tinham conhecimento e não se opunham, sempre usei a cave e até fiz melhoramentos. Em 2006, 27 anos depois, um dos condóminos por sinal dos poucos que lá residem desde o início., começou a dizer que a a cave é de todos e parece que está a influenciar os outros que ali moram à poucos anos. A Cave, que é arrecadação, tem acesso só à minha fracção, por uma escada e tem janelas para o exterior. Serei obrigado agora, a entregar a cave aos outros condóminos? agradecia informação.
Resposta: O Título de constituição de propriedade horizontal é um documento essencial para se saber quais são as fracções autónomas e que anexos lhes pertencem ou estão afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos.
A ausência de uma referência expressa à cave no título de constituição da propriedade horizontal poderá ser interpretada no sentido de se tratar de uma parte comum. No entanto, o facto de só ter um acesso pela sua fracção indicia que o seu uso esteja reservado em exclusividade à sua fracção pelo que ainda que se invoque a natureza comum da cave, ela apenas pode ser utilizada por si.
De qualquer modo já se passaram 27 anos e, como sempre usou a cave com conhecimento dos outros condóminos e até lhe fez melhoramentos pode invocar o direito de usucapião para adquirir de vez a propriedade da cave.
Com efeito, diz o art. 1287º. Do Código Civil que a posse do direito de propriedade (…) mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.
A verificação da usucapião depende de dois elementos: da posse e do decurso de certo período de tempo e tem que revestir duas características: pública e pacífica. Os restantes caracteres (boa fé, titulada, etc.) influem apenas no prazo.
Assim, existe posse do imóvel, com as características próprias e os requisitos precisos para conduzir à usucapião, quando o detentor dos bens em tudo proceda como verdadeiro proprietário.
Finalmente, diz o art. 1296º. Do Código Civil que não havendo registo do título nem da mera posse, como é o caso, a usucapião só pode dar-se ao termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé.
Nestes termos, pode o consulente continuar a usar a cave como propriedade sua e, se desejar legalizar a situação pode interpor no Tribunal ou no Julgado de Paz uma acção pedindo a declaração de propriedade do imóvel com base na sua aquisição por usucapião.
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15/07/2007
Pergunta: Exmos. Senhores:
Venho por este meio solicitar o vosso parecer sobre o seguinte assunto:
Sou condómino de um edifício composto por três blocos, com entradas independentes, sendo os parqueamentos servidos por uma única entrada. Só há um artigo de matriz.
Acontece que vão ser efectuadas obras nas partes exteriores de todo o edifício, a meu ver partes comuns.
Em cada bloco existe um vitral a toda a altura da escadaria.
Os vitrais de dois dos blocos vão ter que ser substituídos por o estado de degradação não comportar uma reparação e os vitrais do 3º. bloco apenas vão ser reparados por se encontrarem em estado satisfatório.
Os habitantes do 3º. bloco entendem que não têm que contribuir para as despesas dos vitrais dos outros dois blocos dizendo que os vitrais não são parte comum da totalidade do edifício mas sim do bloco em questão inseridos e, por esse motivo, os habitantes de cada bloco é que terão que suportar as despesas dos seus vitrais. No entender dos outros condóminos, os vitrais, na sua totalidade, são partes comuns do edífio, pois fazem parte da estrutura do mesmo. Se não estivessem lá os vitrais estaria uma parede.
Assim solicito o favor de, se possível, me informarem quem tem razão, ou seja, se os vitrais são partes comuns do edifício e a sua reparação da responsabilidade de todos os condóminos ou se a responsabilidade é só dos condóminos do bloco em que estão inseridos.
Agradecendo desde já a atenção dispensada e apresentando os meus melhores cumprimentos, subscrevo-me
Atentamente
Resposta: Se o assunto relativo ao estacionamento do prédio é claro: trata-se de uma parte comum do edifício que serve os 3 blocos, devido ao facto de ter apenas uma entrada comum, já a questão dos vitrais colocados nas escadarias de cada um dos blocos constitutivos do edifício levanta algumas questões.
Presumidamente, tratando-se de um edifício apenas – ainda que composto de 3 blocos – existe um único condomínio, atento o disposto no art.º1430.º, n.º1.
No entanto, pode acontecer que existam 3 condomínios distintos desde que tenham sido criadas condições para que cada bloco pudesse ter a sua relativa autonomia funcional, nomeadamente, tendo cada bloco o seu contador da água para limpeza das escadas e quadro de electricidade para iluminação, autonomia quanto ao funcionamento dos elevadores, etc.
Para além disso é necessário que tenham sido elaborados 3 títulos constitutivos da propriedade horizontal e realizadas as 3 escrituras públicas correspondentes.
Indiciador desse facto será a existência de uma administração de condomínio para cada um dos blocos.
Se assim for, é sustentável que a despesa relativa a cada um dos blocos é da exclusiva responsabilidade dos condóminos desse mesmo bloco. Se, pelo contrário, apenas houver um título constitutivo da propriedade horizontal e uma única administração do condomínio é incontroversa a responsabilidade da totalidade dos condóminos do edifício na participação das despesas relativas à sua conservação.
Mesmo que haja vários administradores não é pacífica a interpretação da lei: O Dr. Aragão Seia (Propriedade Horizontal, 156) admite que, em propriedade horizontal, haja vários administradores (admitindo, portanto, implicitamente que haja vários condomínios) nos casos em que haja um conjunto de edifícios.
Por isso, interpretando este autor “a contrario sensu”, cremos que a sua posição pode ser usada em reforço da solução da unidade de condomínio para o caso presente.
Menos exigentes, quanto à não unidade de administração, são os doutores Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar), 6.ª edição, 125, falando, não em mais do que um “edifício”, mas em zonas ou torres de um “edifício”. No entanto, logo frisam que o título constitutivo “deve assinalar devidamente cada zona ou torre e suas fracções autónomas e respectivas partes comuns”. Ora, a referência comum que se faz, no nosso caso, é apenas à cave onde se situa a garagem, o que será insuficiente.
Conforme os contornos da propriedade horizontal constituída pela referida escritura pública, teria que haver um condomínio para todas as fracções comuns e para todas as partes comuns.
Um condomínio para cada bloco só com alteração do título constitutivo.
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14/07/2007
Pergunta: Venho por este meio colocar a seguinte questão, se uma arrecadação que está afecta a uma fracção e o seu proprietário pretender vender a outro condómino que não tem nenhuma arrecadação afecta à sua fracção é possível? o que é necessário fazer? Que documentação tem que ser tratada e qual a maneira de verificar se o valor pedido está dentro dos valores médios de uma arrecadação em Lisboa?
Resposta: As arrecadações que façam parte da descrição de uma fracção de habitação não constituem fracções de arrecadação autónomas e, em consequência, não podem ser alienadas em separado.
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12/07/2007
Pergunta: Sou proprietário de uma fracção que tem um terraço (área comum ) sob o qual se encontra a garagem comum do prédio. Quando chove há infiltrações de água para a garagem. É de minha responsabilidade ou da responsabilidade do condominio o custo das obras de reparação?
Resposta: Um terraço de cobertura, ainda que esta proteja apenas algumas das fracções, é parte comum do prédio. Tal não obsta que, no título constitutivo da propriedade horizontal, se atribua a algum dos condóminos o uso exclusivo de tal terraço.
É o que se passa no caso em análise em que existe um terraço que serve de placa ao estacionamento do prédio mas que está afecto ao uso exclusivo de um condómino.
Diz o art. 1424º. Do Código Civil (encargos de conservação e fruição), no seu nº. 1 que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
Vem, porém, o nº. 3 do mesmo artigo dizer que as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem
Do exposto, e em conjugação com os dois preceitos, devemos fazer a seguinte distinção:
Se se tratam de despesas relativas à mera fruição ou uso do terraço, devem ser suportadas apenas pelo condómino que o utiliza. No entanto, e é este o caso sub judice, sendo obras para reparar defeitos resultantes, não do uso normal do terraço mas de deficiência ou degradação da construção, todos os condóminos devem participar no custo das mesmas na proporção do valor das suas fracções.
Assim, deve-se entender que as obras de impermeabilização do terraço de cobertura são da responsabilidade do condomínio pelo que deve comunicar o facto ao administrador para que proceda à sua realização, de modo a passar para o condomínio a responsabilidade pelos eventuais danos que a infiltração de águas pluviais possa causar na estrutura do prédio.
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01/07/2007
Pergunta: Abuso na gestão do condomínio
Quando fui nomeado administrador, a última administração passou-me para a minha posse os dossiers com a documentação do último exercício.Infelizmente, tive logo a percepção que foram cometidos inúmeros abusos por parte dos anteriores administradores:
Algumas facturas de fornecedores (limpeza de fossas,obras,etc...) estavam endereçadas a empresas dos antigos administradores em que o condomínio pagava mas as facturas iam para às despesas das ditas empresas.
Há agamentos feitos a fornecedores sem que haja facturas .
Um dos administradores dispôs da conta do condominio como se fosse a sua conta pessoal
Houve pagamento de telemoveis sem que haja factura ou recibo que justifique tal situação.
Foram feitas obras de conservação mas a factura não aparece. O dinheiro já foi entregue à empresa que fez as obras.
Peço ajuda para me orientar sobre este problema pois não tenho a certeza do que devo fazer face a uma gestão tão ruinosa.
Obrigado
Resposta: É um caso grave que deve ser debatido em assembleia.
Deve convocar uma reunião no mais breve espaço de tempo possível e colocar a questão aos condóminos.
É necessário determinar se o condomínio ficou muito prejudicado. Caso o prejuízo não seja muito grande, deverão reconsider todos se não valerá mais esquecer o assunto e retomar do ponto zero, deixando apenas ficar escrito em acta uma moção de censura sobre a forma de actuar da adm. anterior.
Caso o condomínio esteja muito prejudicado é preciso inventariar bem todos os danos e quem os produziu, inclusivamente, poderão ponderar a necessidade de uma auditoria externa, com base na qual poderá, na sua qualidade de administrador, colocar uma acção judicial contra a anterior administração.
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